• RSS订阅 加入收藏  设为首页
神途攻略

小产权房,强拆不如收房产税|时事话题

时间:2016-12-6 0:04:06  作者:admin  来源:www.kaishentu.com  查看:1664  评论:0

《中共中央、国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》公布以后,舆论一片好评。特别是《意见》提出对于国有土地使用权70年期限的问题,要研究到期后的法律安排,形成稳定的预期。这个提法没有回避当下社会为此所产生的焦虑问题,因此使得舆论再度展开了对70年问题的热议,普遍希望在到期以后不收任何费用自动续期,也有建议延长期限,比如重新明确土地使用权可以延长至99年或199年。

但是,如果认为70年期限到期以后可以不收任何费用自动续期,70年这个期限的设定就毫无意义了。而延长土地使用期限,只是把问题推给后世的子孙,并不是一种很负责任的态度,因此坊间的这些议论虽然代表了一部分民意,却可能过于乐观,也缺乏法理依据。关于商品房土地使用权70年的期限,能够见到的唯一法规性文件是国务院1990年颁布的《国有土地使用权出让和转让暂行条例》,这个《暂行条例》已经暂行了26年,一直未上升到全国人大的法律文本。有人提出,这个70年的规定是土地财政的产物,应当废除。但是,就目前的条件来说,要求废除这一规定虽然有一定的合理性,却缺乏可操作性,在很多商品房所使用土地已设定了70年的期限以后,一旦废除,矛盾将出现得更多。

研究70年期限的问题必须遵守的一个原则是:立足现实、尊重既成事实。必须看到的是,70年期限的设立已经产生了很多现实问题,其中一个最为迫切的问题就是使中央提出的开征房地产税的要求难以落实。政府既然拍卖了这块土地,实际上就是在设定期限内让渡了对这块土地的权利,消费者购房时付出的资金包含了土地的购置费,政府就没有理由在已经获得土地出售资金后再向使用者征收房地产税,收取第二笔钱。当然,政府所拍卖的土地只是让渡了使用权,实际上是商品房房主租用了这块土地,但若按照这种说法,政府就更没有理由开征房地产税了。

事实上,目前的房价之所以普遍畸高,其中确实包含了土地费用,政府以此获得了大量收入。如果换一个角度考虑,这就是政府在土地上获得的“税收”,购房者付出的高额资金可以理解为他们一次性地缴纳了70年的房地产税。根据这样的理解,就可以认为,至少在70年期限之内,政府是没有理由向房主征收房地产税的。但是,在70年期限结束以后,购房者当年在购房资金中含的这个“税”也等同于到期了,在这个时候,房主就产生了缴纳房地产税的义务。因此,要解决商品房土地70年使用期限到期后的问题,可以将其与房地产税的开征作一个通盘考虑,让这两者实现制度上的衔接。

将房地产税征收与70年期限通盘考虑,可以产生多方面的积极效果。首先,它能够使民众建立起对70年使用期到期后土地处理的明确预期,消除恐慌情绪,也能减少将来房地产税推行的阻力;其次,有助于降低房价。按理来说,既然有70年期限的存在,那么从理论上说越是接近这个期限,房价将越低,到期时房产的价值将归于0。但现实是由于认为这种情况不可能出现,于是社会上普遍无视这个问题,房价越炒越高。而在建立这一制度后,土地使用期限将成为构成房价的一个重要因素,从而使房价表现为理性;再次,尽管土地财政饱受诟病,但在可预期的未来很难废除,要求通过取消土地拍卖来降低房价反而会造成现行房价体系的混乱,但在明确政府拍卖土地的收入等同于一次性获得的房地产税收入后,政府就可以继续通过拍卖土地获得稳定的财政收入,购买新房者虽然付出了较高的资金,但却得到了豁免缴纳房地产税70年的益处。

更重要的是,将土地使用权续期问题与征收房地产税通盘考虑,还可以为小产权房问题的顺利解决打开一条通道。小产权房之所以价格比合法商品房低一大截,是因为省去了土地费用,而政府则将其视为非法,一些地方甚至因为强行拆除而闹出群体性事件。事实上,目前小产权房已经是一个庞大的数字,一律将其视为非法会使相当部分人群产生不安全感,强行拆除只可能激化社会矛盾,不利于社会稳定,因此是不可取的。解决这个问题,政府可以考虑对这部分小产权房先行开征房地产税,同时向房主颁发不动产权证,推动其合法化。这样,小产权房也可以进入房地产交易市场,缓解目前过于紧张的商品房供不应求的矛盾,而小产权房由于需要房主即时缴纳房地产税,它的交易价自然会低于商品房,这对平抑目前的房价也能起到促进作用。通过这样的处理,小产权房这个消极因素可以化为积极因素,推动整个社会实现良治。


标签:土地 房地产